”越买越有钱“的1031房产置换

在2021年火热的美国房市中,不少人选择将投资房产作为积累财富和抵御通膨的最佳理财方式,有一部分人更是使用1031房产置换,“越买越有钱”。今天我们就来聊一聊1031的相关信息!

“1031房产置换”的定义

“1031房产置换”(Section 1031 Exchange),也称作“同类财产交换法”,主要指在满足“1031房产置换”条款的前提下,如果投资人在限定时间内完成非自住的投资房的卖出和买入,那么投资人出售原有财产”的收益无需在当年交税,而是延迟到出售交换性购入的“同类财产”时才交税。

适用于“1031房产置换”的房产

1031可以跨州交换,但是不能置换跨国物业。用于交换的新旧房产仅限于美国境内

并非所有房产都适用于“1031房产置换”,新旧物业必须都被持有且用于贸易业务或投资。用于个人用途的财产,如主要住宅、第二家庭和度假屋,不符合类似的交换处理。

这两个房产的属性必须足够相似,才能符合“同类财产”的要求。而“同类”的定义十分宽泛,只要是赚取租金计入利息的物业即可,也就是商用的Real Estate Property都可以,比如,出租公寓可以换工厂仓库,也可以换办公写字楼,但是出租屋不能交换自住屋。

使用“1031房产置换”的好处

一. “1031房产置换”是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略,最大好处就是延迟交税。

虽然只能用来延税而不是免税,但是在遵守相关规定的情况下,投资者可以重复这一过程,从而达到无限期避税的目的。如果投资者持有物业直至去世,实际上等同于从未支付过资本利得税。另外,从通货膨胀的角度看,“延迟交税”也是一种变相得利。

二. “1031房产置换”政策还有另一项益处,即投资者的继承人在为其所继承的房产纳税时,可享受递增基数待遇。

虽然对投资者而言,其房产的税基将降低(例如沿用旧房产的税基),但当投资者死亡后,其继承人获得的房产将以过让至继承人之日的公允市场价值计价。出售继承所得的房产时,继承人需为继承之日房产的公允市场价值与销售价之间的差额缴纳资本收益税。

“1031”需要注意的两个时间点

一. “确认期”(Identification Period),在第一项交易转让日后的45天内,投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产,并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构。

二.  “交换期”(Exchange Period),即在老物业出售后的180天内完成新物业的交易(Close escrow)。

若是在年终做1031房产置换,此时从老物业交易结束到第二年报税截止日期4月15之间没有180天,这个时候则可以向税务局申请延期报税。

“1031房产置换”三原则

一. 三个房地产原则:如果投资人选定要买的房子没有超过三个,那么要买的新房子的总市值不受限制;

二. 200%原则:如果投资人选定要买的房子超过三个(想买多少套房子都可以),那么,这三个要买的房子总市值不得超过所出售房子市值的200%;

三. 95%原则:在“200%原则”的基础上,如果所选定要买的所有房子的总市值超过了所出售物业市值的200%,那么,投资人需要close 95%以上你identify的房产。这样对选定要买入的房产数量和总金额都没有限制了。这一条比较适合用现金买的朋友们。

小贴士:如果想要使用“1031房产置换”利益最大化,一定要购买比原有房产等值或价值更高的房产。

先卖再买 VS 先买再卖

使用1031房产置换条例,必须十分谨慎,最好是有这方面经验的会计师和地产经纪帮助。

“1031房产置换”可分为“先卖再买” (Forward Exchange)和“先买再卖” (Reverse Exchange)。

一. 先卖再买

指先出售“原有财产”,再购入新的“同类财产”。

优势:

减轻购房压力,不需要提前准备大笔购房资金;

等房价上涨再出售以获取最大收益。

劣势:

根据“1031房产置换”的时间限制,选择“先卖再买”的投资人必须在45天内选定“同类财产”,并在180天内或者报税截止日期的两个日期中最早的日期前购入新的物业。因此,投资人可能由于时间限制无法以理想价格购入满意的“同类财产”。

二. 先买再卖

指先购入新的“同类财产”,再出售“原有财产”。

由于税法规定,投资人不可以同时拥有用于“1031房产置换”的新旧物业,因此,投资人通常需要联系一家第三方中介公司(Qualified Intermediary)。该类公司会针对“1031房产置换”成立一个LLC公司(Exchange Accommodation Titleholder,简称EAT),代替投资人暂时持有物业的所有权。

与“先卖再买”相比,“先买再卖”对于购入“同类财产”的时间没有限制,因此,只要有充足的购房资金,投资人可以等到一个满意的“同类财产”出现时再考虑是否进行“1031房产置换”。

在现行的税法下,拜登政府限制“1031房产置换”的递延所得的上限为50万美元所以50万美元的收益可以暂时不用缴税。如果您感兴趣了解,可以找我们的房产经纪人咨询详情。

 

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