现金购房流程

步骤:

1.长智置业是您可靠的房地产经纪人
美国法律对于地产经纪人有严格的规定, 买方经纪人一定要代表买方的最大利益。经纪人都有经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才可以从事房地产买卖。每个经纪人都必须遵守行业法规。在经纪人代表你看房之前,一般要签一个买方的代理协议。买方不用付任何佣金, 按美国惯例由卖方负责买卖双方经纪人的佣金。
长智置业经纪人会为买方每日更新感兴趣的地区的最新房源。买家最好同时也在房产网站上浏览最新房源(movoto.com, redfin.com, zillow.com) , 获得最新的市场走势,并对感兴趣的地区获得价格感。经纪人会根据你的购房要求帮你选择合适的房源,陪同你看房直到你满意为止。

2.签订买房合约书,商定价格
选定目标後,买方经纪将对该房产做综合评判和市场分析 (CMA),给出具有实际参考价值的估价,请您决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。买价和所有条款组成的文件即购屋的意向合约 (purchase agreement/contract)。
经济人帮助与卖方协商价格,填写购屋的意向合约书,为买方争取最好价格。卖方收到买家的出价, 意向合约和资金证明後可能还价Counter Offer,买方经纪人将以客户利益最大化为原则,代表您与对方进行反复谈判,直到取得满意结果。

3.定金存入第三方公证托管公司 (Escrow). 进入过户交易
美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成,以保证买卖双方的利益。
意向合约经谈判後的修订变成正式购屋合约,与您的定金(惯例约为房价的3%)一起进入公证过户公司,定金会放在专门的信托帐户保管,由过户公司主持进行相关产权转移,税务支付,交易法规的执行,文件签署, 资金交割等。

4.房屋检查
与此同时,由买方应雇用独立的有执照的房屋检查公司,对所买房屋的地基,结构,屋顶, 设施和水电气等进行全面的检查,出具房屋检查报告,任何发现的问题都可以与卖家协商,以保障买家的利益。根据具体情况,卖家可以选择全部维修,部分维修或者贴补全部或部分维修费用;卖家有权在达成交易合约时以不做任何维修为条件。买家也有权因发现不可接受或不可能修好的严重状况而取消交易。

5.审阅房屋报告 (Seller’s disclosure)
美国加州房地产法很保护买方利益,卖方需要提供很多关於房子的报告。例如:前期屋主 ( 产权 ) 报告,白蚁报告,地区自然灾害报告,含铅涂料报告,周围污染物报告,卖主所知道的房屋任何问题的报告,等等(这个报告要求卖方要如实填写,如有不实,交易後买方很有可能胜诉要求赔偿)。如有问题要求卖方修理。这些报告的费用一般由卖方提供。

6.取消意外限制条款 (Contingency)
一般来说,买家的合同里应选择三个意外限制条款,A.在房屋检查有严重问题,B.贷款得不到批准,C.估价报告远低於买价的这三个非本人主观意愿的情况之下,可以中止交易,全额拿回订金。(现金买家不适用贷款限制条款)一般在签约後17天之内,这三个问题不复存在,买家就需要签署取消意外限制条款。取消意外限制後交易才能得以保障。

7.白蚁(Termite)检查
加州房屋以木质结构为主,房屋交易前法律要求必须做白蚁检查。惯例做法是卖主在交易的最後步骤之前请白蚁检查公司出具报告,如需杀除白蚁,将根据买卖合约签订的条款来执行。

8.做签字前房屋的最後的检查
由双方经纪陪同对房屋内外作最後检查,确认维修项目和白蚁项目如约完成。

9.购买有关保险
主要是火险和责任险。一般每年$350-500美金左右。

10.完成过户公証手续
过户当天, 用银行本票或现金汇款将全款金额以及买卖各项手续费交给公证托管公司。通常在结束时收到最後明细帐。大约一两天后,接收钥匙, 正式成为房子的新主人。开通水电,煤气和网络。一到两周後,你将收到产权证。