买家仍须“眼疾手快”

现如今,购房者仍没有太多时间来决定他们是否想要买某个房子。 房子仍旧是一上市,就被一抢而空。 根据全国房地产经纪人协会新发布的 2021 年买家和卖家概况,2020 年 7 月至 2021 年 6 月之间,在签订合同前仅一周的房屋销售量处于中位数。这标志着自1989年以来的NAR数据的历史新低。

NAR 负责人口统计和行为洞察的副总裁杰西卡·劳茨 (Jessica Lautz) 告诉《华尔街日报》:“在这种情况下,没有时间计划圣诞树的位置和沙发的尺寸。” “你真的很快就得做出个决定。” 

购房者 Anshul 和 Angharad Bhardwaj 告诉《华尔街日报》,自 2020 年 9 月在盐湖城开始寻找房屋以来,他们提出了 20 多个不成功的房屋报价。他们在一小时内提出房屋报价后,终于在 2 月成功获得了参观的机会,即使他们仍然被告知该房屋已经签订了合同。 他们提交了备用报价,并在最初报价失败后以 780,000 美元的价格购买了这栋房子。 虚拟展示工具正在帮助买家更快地参观房屋。 根据 NAR 的报告,43% 的买家发现虚拟参观在过去一年中特别有用。 为了使他们的报价更具竞争力,一些买家继续放弃评估和房屋检查。 根据 REALTORS® 9 月份信心指数调查,21% 的买家在 9 月份放弃了房屋检查,23% 的买家放弃了房屋评估。

由于竞争如此激烈,买家要支付全价或更高的价格。中位数销售价格达到了6月份的完整报价,是 NAR 数据中的最高记录。根据 NAR 的数据,销售价格中位数为305,000美元,比一年前的272,500美元有所增加。

根据全国房屋建筑商协会的一项调查,在第三季度,66% 的活跃购房者表示,他们花了三个月或更长时间寻找房屋但没有成功。 45% 的潜在买家表示,他们的出价一直高于买家的其他报价。

根据典型的季节性模式,最近的一些住房报告显示,许多市场出现降温期的迹象。但房地产专业人士表示,数量有限的待售房屋需求仍然很高,买家仍然没有太多时间考虑房屋或等待提交报价。佛罗里达州奥兰多市的房地产专业人士哈罗德·托雷斯 (Harold Torres) 对《华尔街日报》表示,如果将市场冷却纳入考虑,房子“不过是从在市场上挂出3天延长到了持续挂出 7 天,仅此区别而已。”对于购房者来说,“谈判和任何类型的回旋余地都还没有真正存在。”

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千禧一代将成为强劲的购房主力

不断扩大的财富和不断壮大的家庭促使更多的千禧一代成为房主。超低的抵押贷款利率也继续吸引着他们。

26 至 41 岁的年轻人约占美国人口的 22%。这就是为什么房地产市场这么长时间以来一直密切关注这个年龄段的原因。

自疫情以来,越来越多的千禧一代成为房主。据巴伦周刊报道,千禧一代在过去一年中占购房者的最大份额——37%。

Covid-19正在刺激购买。在疫情期间,以 30 至 44 岁成年人为户主的家庭数量增加了 130 万。

根据全国房地产经纪人协会®的数据,31 至 40 岁的已婚夫妇比任何其他年龄段的人更有可能购买房屋。此外,最大的购房未婚夫妇群体是 22 至 30 岁的成年人。

千禧一代正在接近他们的收入高峰年。“在接下来的几十年里,四分之一的美国人口将达到收入峰值,推动持续的住房需求——尤其是对于廉价的入门房来说,2021 年第二季度全国的起价为 304,200 美元,”巴伦的报告。

报告显示,远程工作只会进一步推动住房需求。根据 NAR 的数据,千禧一代是最有可能说拥有房屋的原因是为了拥有自己的空间来建造更大的房屋的一代。

然而,学生贷款债务继续对这一代人造成沉重打击。这使得存够钱来负担更高的房价变得更加困难。

但住房分析师持续看好千禧一代对住房的影响。巴伦周刊的达娜·彼得森 (Dana Peterson) 写道,低利率、强劲的就业以及对房屋重要性的日益增长的看法可能会继续推动千禧年的房地产繁荣。

 

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冬季燃气费飙升

美国能源信息署警告称,近一半使用天然气供暖的美国家庭预计今年冬天的账单会更高——与去年相比平均高出 30%,甚至可能更高。如果冬天比平均温度低 10%,房主的取暖费可能会比一年前高出 50%。

即使冬季比平均温度高 10%,供暖费用预计仍将比去年高出 22%。

据华尔街日报报道,从 10 月 1 日到 3 月 31 日,天然气家庭取暖费用预计平均为 746 美元。相比去年同期的 573 美元,这一数字有所增加。

全国消费者法律中心的律师凯伦卢森告诉《华尔街日报》:“我们非常担心所有客户今年冬天的供暖负担能力,尤其是那些每天都在努力负担水电煤气费用的客户。”

房主可能希望在冬天之前采取一些措施。例如,确保加热系统正确有效地运行。根据美国国家标准与技术研究所的数据,供暖、通风和空调系统安装不当会导致能源使用量增加 30%。

此外,房主可能希望寻找负担得起的选择,例如“门枕”来塞住门下的空间,并采取措施使房屋风化以减少开支。

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此外,对于那些付不起账单的人,一些州提供计划——如低收入家庭能源援助计划——为符合条件的人(通常是收入不超过其州工资中位数的 60% 的人)提供折扣付款计划。

 

 

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给首次购房者的建议——不要超出自己的预算

在过去的几个月里,激烈的竞争和有限的待售房屋库存为房价带来了两位数的涨幅。这让许多买家,尤其是首次购房者望而却步,这迫使他们不得不最大限度地提高预算。

根据全国房地产经纪人协会®的数据显示,现有房屋的中位数价格在 8 月份达到了 356,700 美元,比一年前上涨了近 15%。

最近,更多的库存进入市场,但首次购房者仍然难以承受当今高昂的房价和拥有房屋的成本。

根据 NAR 的数据,首次购房者占 8 月份销售额的 29%——他们通常占房地产市场的 40% 左右。

一般而言,买家的财务状况通常良好。但是,特别是许多首次购房者必须密切关注自己的预算以负担房屋所有权。过度扩张自己可能会导致以后后悔和经济困难。根据今年早些时候 Bankrate 的一项民意调查,近三分之二(即 64%)的千禧一代(年龄在 25 至 40 岁之间)表示,他们至少对购买目前的房屋感到遗憾。最大的遗憾是维修、抵押和其他费用太高。13% 的人认为他们为自己的财产支付了过高的费用。

金融专家表示,为了让自己有充分准备,制定预算并考虑所有拥有房屋的成本是必不可少的。

根据 NAR 的数据,典型的首次购房者在购房时平均支付 7% 的首付。但是,对于符合条件的人,通过退伍军人事务部提供的一些贷款可能允许他们放贷少得多,例如 3% 或 3.5%,甚至 0%。

在计算首付后,首次购房者应考虑财产税、房主保险(平均每年约 1,000 美元,但可能会有很大差异)、协会费用、水电费和维护费用等费用。

据 NAR 称,8 月份约有 23% 的买家放弃了检查,但这可能导致意外的、昂贵的维修。“这对我来说是最大的预算破坏者,”马萨诸塞州多切斯特金融教育协会总裁兼首席执行官杰奎琳库珀告诉 CNBC。“这些是我们没有注意到的事情,我们没有经验来确定这是否是一件好事。”

买家需要准备的另一大费用是交易费用。其中包括评估、产权保险、信用报告、贷款发起费用等费用,以及首次购房者应该承担的更多费用。它们加起来可以达到房价的 2% 到 5%,并在收盘时到期。

 

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四房户型备受欢迎

自新冠疫情以来,越来越多的美国人渴望拥有更大的房屋——建筑商也在做出回应。与近年来不同的是,拥有四间或更多卧室的新单户住宅的比例急剧上升。四居室或以上的独户住宅占比从 2019 年的 42.6% 上升至 2020 年的 45.2%。

“这些发展与前几年购房者构成的变化有关,”Litic Murali 在 NAHB 的 Eye on Housing 上报道。“在 2020 年,COVID-19 期间的不利经济影响、美国的低利率环境以及低住房供应共同推高了价格,使一些潜在的首次购房者退出了市场。”

随着美国人接受多代人的生活,对更多空间的需求也可能会增加。根据全美房地产经纪人协会 2020 年的数据,自COVID-19 开始以来,约有 16% 的买家选择了多代同堂的房屋,而去年这一比例为 11%。NAR 的数据显示,今年多代家庭的最常见原因是照顾年长的父母并花更多时间陪伴他们,其次是节省成本和汇集多种收入的能力。

然而,随着房屋变大,地块面积正在缩小。StorageCafe 对美国人口普查局的分析显示,现在房屋面积中位数约为 2,260 平方英尺,高于 2010 年的 2,170 平方英尺。然而,新房的中位数面积减少了近 18%(2010 年为 10,500 平方英尺,2020 年为 8,700 平方英尺)。

 

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房屋租赁将带来巨大的潜在收益

越来越多的房主,尤其是年轻人将房屋视为潜在的收入来源。realtor.com® 对 3,000 多名消费者进行的一项新调查发现,他们更愿意出租房屋以赚取额外收入来帮助抵消成本。

32% 的消费者表示他们已经出租了他们房屋的房间、空间或户外设施。大多数情况下,这意味着要接受长期室友,但他们也会短期租用房间,例如 Airbnb,或租用室外空间,例如停车场、院子或游泳池。6% 的受访者表示,他们在外出时出租了整个房屋。

此外,调查发现,69% 的近期购房者表示,如果房屋有单独的入口、厨房和浴室,他们会出租部分房屋。

“随着下一代购房者接受拼车和短期租赁,他们自然会开始将自己最大的资产——房屋——视为潜在的收入来源,” realtor.com® 上的经济研究表示,“对于希望利用共享经济的人们来说,除了传统方法之外,探索创造性的解决方案可能是值得的,例如在您离开城镇时将您的房屋列为度假出租屋,或者租用您的户外空间或游泳池。即使每个月的少量收入也可以在一年或更长时间内翻倍,并可以转化为更大的回报。”

房主愿意出租他们的空间的主要原因:储蓄的额外收入 (53%)、额外的支出 (37%)、减轻一般每月开支的负担 (35%) 以及抵消主要的家庭开支,如调查显示,抵押贷款(29%)。

 

 

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竞标战率创今年新低

随着房屋的竞争正在减弱,这可能为在今年的竞购战中输掉的购房者提供了机会。

Redfin 的一项分析显示,8 月份Redfin 代理商撰写的房屋报价中约有 59% 面临竞争,这是今年的历史最低水平,也是 2020 年以来的最低水平。这低于 4 月份 74% 的峰值。

最近还有其他迹象表明房地产市场有所降温:7 月份的合同签订量下降,购房抵押贷款申请(衡量未来购房的指标)有所放缓,更多卖家正在调整价格。

尽管如此,卖家仍然占据上风,市场上的挂牌数量正在增加。据 Redfin 称,在截至 9 月 5 日的四个星期内,50% 的房屋售价高于标价。根据全美房地产经纪人协会®的数据,7 月份售出的房屋中有 89% 的上市时间不到一个月。

佛罗里达州奥兰多市的 Redfin 房地产专业人士妮可·德格 (Nicole Dege) 表示:“卖家仍然为他们的房屋定价很高,但很多买家已经受够了,不再愿意支付六个月前的巨额溢价。

德格表示,买家越来越挑剔,期望也越来越高。“我有一位卖家最近将他的四居室独户泳池别墅投放市场,但屋顶被损坏,”她说。“他不得不将要价从 427,000 美元降至 423,000 美元,并同意花费约 7,000 美元更换屋顶以吸引竞标者。六个月前,他可以轻松地按原样出售该房屋,而不会降低价格。”

根据 Redfin 的分析,8 月份,北卡罗来纳州罗利市的竞标战率是全国最高的,86.7% 的报价由代理商报告竞争。旧金山/圣何塞市场紧随其后,为 70.7%;亚利桑那州图森市,70.5%;辛辛那提 70.4%;和盐湖城为 68.1%。

 

 

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市场库存改善,购房者信心大增

房地产市场呈现出一些降温迹象,这让更多购房者在竞争激烈的市场中变得乐观。根据房利美对 1,000 名美国成年人进行的全国住房调查,32% 的消费者表示 8 月份是购买的好时机,高于 7 月份的 28%。这标志着自 3 月以来购房者情绪出现改善的第一个迹象。

但是,仍有 63% 的消费者表示现在是购买困难时期。房价上涨和住房存量不足让消费者对住房市场感到担忧。对于那些不断中标失败的买家来说,竞标战已经变得令人沮丧。

根据realtor.com® 最新发布的月度住房报告,50 个最大都市的新房源增加了 5%,这可能为购房者提供更多选择。“低抵押贷款利率促使购房者忍受今年充满挑战的市场,现在一些购房者开始看到他们的坚持得到了回报,”realtor.com® 的首席经济学家 Danielle Hale 说。“本月,与去年相比,新卖家向市场增加了更多负担得起的入门级房屋,而其他卖家则开始调整挂牌价格,以更好地应对库存增加。”

与此同时,卖家仍在从火热的房地产市场中获利。房利美调查的消费者中有 73% 表示现在是销售的好时机,他们看到了更高的房屋升值。根据全国房地产经纪人协会®的数据,去年 7 月份的成屋价格中值上涨了近 18%。

以下是房利美最新全国住房调查的调查结果,其中反映了 8 月份的数据:

  • 32% 的消费者表示现在是买房的好时机,高于 7 月份的 28%。
  • 73% 的消费者表示现在是销售的好时机,低于上个月的 75%。
  • 40% 的消费者认为未来 12 年房价将上涨,低于 46%。
  • 53% 的消费者认为抵押贷款利率将在明年下降,低于 57%。
  • 82% 的消费者表示他们不担心明年失去工作,低于 84%。
  • 26% 的消费者表示他们的家庭收入明显高于一年前,略低于 27%。

 

 

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建筑材料成本持续飙升

最近木材价格的下降帮助降低了建筑成本,但由于其他建筑材料的大量上涨抵消了这一影响。根据美国劳工统计局生产者价格指数,过去一年住宅建筑材料上涨了 19%。

根据全国房屋建筑商协会的“关注住房”博客,2021 年迄今为止增幅最大的建筑材料包括:

  • 钢厂产品
  • 建筑纸和建筑纸板厂产品
  • 沥青
  • 塑料水管
  • 肥料材料
  • 层压单板木材
  • 热塑性树脂和塑料材料
  • 结构金属托梁和混凝土钢筋
  • 木窗和门框
  • 铜管

钢厂产品价格变化最为显着,同比上涨81%。在此之前,2020 年增长了 11%。

美国商务部的数据显示,7 月份新房的中位售价为 390,500 美元,同比增长 18.4%。建筑商表示,价格上涨是由于包括材料在内的开发成本增加,这些成本都被转嫁给了购房者。

 

 

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房市价格回归合理趋势

越来越多的人将他们的房屋挂牌出售,这为过去几个月因有限的住房存量而面临激烈竞争的购房者提供了更多选择。

根据 realtor.com® 新发布的月度住房报告,在 50 个最大的都市中,新上市的房屋数量增加了 5.1%。涨幅最大的是俄亥俄州哥伦布(上涨 25.6%);肯塔基州路易斯维尔(上涨 22.8%);和克利夫兰(上涨 21.6%)。

此外,realtor.com® 指出,随着更多库存和新房源在 8 月份上市,卖家进行价格调整的比率也开始接近正常水平。研究人员指出,进行挂牌价格调整的卖家比例增至 现有库存的 17.3%,这是 21 个月以来的最高比例,接近 2016 年至 2019 年期间的更典型水平。

尽管如此,即使库存增加,住房仍然紧张。8 月份美国住房库存同比下降 25.8%。这确实比上个月有所改善,当时库存下降为 33.5%。

与此同时,新挂牌量与一年前相比增长了 4.3%。

“低抵押贷款利率促使购房者经受了今年充满挑战的市场,现在一些购房者开始看到他们的坚持得到的回报,”realtor.com® 的首席经济学家 Danielle Hale 说。“本月,与去年相比,新卖家向市场增加了更多负担得起的入门级房屋,而其他卖家则开始调整挂牌价格,以更好地应对库存增加。”

Hale表示,由于房屋继续以创纪录的高价快速销售,因此住房仍然是一个强劲的卖方市场。“但现在与去年相比,价格合理且状况良好的房屋可能会有两到三个出价,”她指出。“对于没有看到那么多报价的卖家来说,随着买家继续寻找适合其预算的房屋,重新审视定价策略也是值得的。”

 

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