首次购房者的省钱秘籍:维护房屋之成本(上)

拥有房屋对首次购房者而言是一笔可观的财务投资。如果您或您的客户也是首次购房大军中的一员,这些诀窍将有效地帮助房主准备和控制好维护和维修成本。

3个基本省钱要点:

  • 首次购房者应将目光投向崭新的厨房,并考虑在参观中已经出现的一些问题迹象。
  • 烟囱检查可以识别出砂浆碎裂,以及雨水,烟道衬里和烟道本身的问题。
  • 没有良好排水沟和落水管的房屋可能存在内部渗水问题

虽然低抵押贷款利率和新冠疫情继续刺激着首次购房者,但其他因素也需要纳入他们的财务计划中。紧缩的市场库存意味着许多购房者最终不得不购买需要进行进一步维修和维护的房屋,这部分开支将用掉他们的大部分预算。

房地产专业人士可以帮助首次购房者将目光投向崭新的厨房和宽敞的室外空间,并在参观中指出一些问题的迹象,例如屋顶漏水,管道破裂或漏气。全面的房屋检查是一个好办法,但是,一些买家愿意放弃检查,以使他们的报价在当今竞争激烈的市场中对卖家更具吸引力。房屋经纪的一大块工作是在没有进行房屋大检查的情况下向客户解释购买这类没有经过检修的房子时涉及的风险。

通常,首次购房的房主(尤其是那些购买固定设备的房主)会更侧红考虑美学的需要,例如计划在厨房安装上的闪闪发光的地砖,或者如何将院子改造成休息冥想的放松区,但是他们不能忘记必须优先处理的问题。房屋的老化程度与人们的年龄一样,需要定期检查,维修和更换新零件,就好比我们的定期就诊一样,需要配置合适的药物、甚至进行必要的手术。

尽管花钱更换炉子或屋顶比起更换旧的浴室或旧门廊,并不那么让人赏心悦目,但这样做对于保护房主的投资是至关重要的。勤勉的定期维护还可以帮助降低供暖和制冷费用,并削减其他成本。我们鼓励买家让专业人员来进行日常维护,并尽可能不要推迟维修,如果不加理会,维修可能会变得更加昂贵。有些甚至可能导致健康问题,例如发霉。

在下篇,我们将与首次购房者一起来共享以下清单,以帮助他们应对首要解决的关键性问题。

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首次购房者的省钱秘籍:维护房屋之成本(下)

在上篇中,我们向首次购房者提出了要着眼于房屋维护的理念,这次在我们分享以下清单以帮助首次购房者应对首要解决的关键性前,我们有必要交代一个中肯的警告:必须找到合适的专业人员来帮助他们完成这些工作。花费一定的时间来对比和听取建议是非常有必要的,你可以在最满意的前三位报价的公司中决定合适的价格和合适的人选。

1.远离雨水。气候变化给美国的更多地区带来了大雨和暴风雨,没有良好排水沟和落水管的房屋可能存在内部泄漏和院子积水的问题。

房屋的排水沟应与房屋分开,并应足够宽,以运送水而不至于会堵塞树叶。理想情况下为6英寸,而不是传统的4英寸。

专家建议落水管应该从房屋的地基延伸5英尺,这样水就不会在房屋附近积聚和泄漏到室内,并有可能引起霉菌。

排水沟应每年或半年清理一次。专家应定期检查排水沟后面的木板装饰板,它们会随着时间的流逝而腐烂。由于这个原因,有些设计师更喜欢使用水泥材料,在屋顶的胶合板地板上安装滴水边缘,以防止水进入下方。此外,如果院子向房屋的方向倾斜,则应该对景观进行改造。

2.加强房屋密封性。密封性差的房屋在冬天会使温暖的空气逸出,而在夏天则导致凉爽的空气泄露。它也使虫子和啮齿动物更容易找到它们进入房子的入口。 设计师建议从非营利性的建筑性能研究所Building Performance Institute请专家来对房子进行评估;该组织的网站按邮政编码提供承包商名称,便于你找到最近的专家。该评估提供了一个数字,指示房屋的漏水程度,并指示房主进行更改,例如使用填缝剂密封窗户,通风管以及墙壁与地基接触的区域。除了降低能源成本外,这还可以防止污染物和湿气进入房屋。

另外,专家还建议查看几年的能源账单,以衡量房屋的隔热状况。

对空间进行绝缘不一定很昂贵,范围在2,000美元至5,000美元之间。从历史上看,大多数添加隔热材料的房主都选择泡沫或矿棉,但是现在许多建筑法规要求使用更紧密的围护结构,因此该行业正越来越多使用吹入的岩棉、玻璃纤维和纤维素。

防止昆虫和啮齿动物进入的另一种方法是使用惰性农药,例如硼酸。

3.保持稳定的地基。地基上的裂缝需要立即引起注意,以防止其扩散并引起更严重的问题。裂缝的产生有多种原因,从气候波动到房龄的增长,再到向房屋倾斜的土地。房主应该聘请结构工程师进行评估,并帮助房主制定解决方案,例如改善地下室和地基的防水,或安装污水泵和备用电池系统以清除将来可能产生的积水。地下室潮湿的迹象很大程度上是墙壁上的污渍或潮湿斑迹,通常它们还会产生异味。

4. 检查屋顶。除非是屋顶简单缺少一些带状瓦,否则房屋的最上层如果陈旧或损坏严重,将成为昂贵的维修成本。买方应详细询问卖方的屋顶年龄及其建造方式。最好的带状屋顶在其下方也要有很好的铺垫和装饰衬里。

在购买房屋前,还应检查防水板、水管管道、烟囱和天窗,因为雨水,动物和碎屑会进入开口处。金属屋顶的使用寿命将更长(50至100年,而瓦式屋顶为30年),但其成本可能高出四倍。每年进行一次屋顶检查以检查风暴的破坏是相当必要的。 专家还建议房主经常性进行自己的目测检查,注意屋顶的变色以及缺少带状瓦片的情况。

5. 更新照明。旧的白炽灯泡会增加能源成本,并且使用寿命短。 LED是一种简便,价格合理的升级,需要的更换次数更少,效率更高。专家建议选择测量范围为2,600至3,000 K(开尔文)的LED,它会产生暖色,类似于60瓦的白炽灯。由于LED灯泡有多种阴影,最好先尝试一下效果后再购买整个房屋的LED灯。专家建议避免使用紧凑型荧光灯,因为荧光灯需要一些时间才能预热并且可能太亮。

6. 添加空调。由于美国的大部分地区出现极端高温天气,许多新房主可能会发现风扇的力量仍不足以尽快为房屋降温。窗户空调设备可以帮助缓解高温,但不能有效地为房屋降温,而且外观上的吸引力也较小。优质的空调系统将为再次出售房屋提供良好的投资回报。

专家建议采用分体式系统来降低能源成本,因为每个房间都可以单独控制。但是,这些成本比一个中央系统要高,有时甚至高出50%,尽管它们可以帮助节省时间。一些公司建议添加紫外线系统,以防止霉菌,细菌和病毒被传播,自疫情以来许多房主已经开始这样做。

7. 为断电做好全方位准备。许多专家认为,停电在美国的一些地区仍将是一个问题。发电机是明智的投资,尤其是在停电时间更长、更频繁的情况下。 如果房主投资太阳能电池备用系统,他们仍然可以从联邦的太阳能抵税项目中受益。

可以将连接到太阳能电池阵列的备用电池连接到单个电路,以延长电池寿命。平均而言,费用可能在25,000美元到40,000美元之间。柴油发电机组的成本较低,但对环境的友好程度也较低,一个3,000平方英尺的房屋的柴油发电机系统的价格在18,000至22,000美元之间,而为厨房电器和一些照明设备供电的较小机组的柴油发电机系统的成本在5,000至8,000美元之间。除了成本外,它还能工作更长的时间,而无需像太阳能系统那样充电。

8. 保持原木元素。原木通过壁板、地板、栏杆、甲板等为住宅增添了魅力。但原木这也特别需要定期维护。木板(甚至是新木板)可能会由于天气和昆虫而腐烂。原木难以维护的另外一个重要原因是是当今使用的木材类型。一个世纪以前,树木的中心被用作木板,这使它们比今天用整棵树及其纸浆制成的木板更结实。目前用整棵树的方式这意味着木材携带更多的水分,因此腐烂得更快。专家建议加压清洗房屋以去除霉菌,或者使用优质油漆将木材密封好。

9. 记住树木保养。树木是一个房产美丽的加分,夏天时遮荫,冬天时风景如画的冰雪覆盖着树枝。然而,在护理方面,房主不应忽视它们。暴风雨期间大树木可能会倒下,昆虫会在木头上大吃大喝,蔓延的树根可能会堵塞下水道。新房主搬进来并定期修剪树枝时,应聘请树木学家检查其现场的树木。病木应及时清除以防病情扩散。

10. 各路元素汇集的烟囱。庄严的烟囱为房屋增添了雅致,相当于锦上添花。但是,如果不加以悉心保养,水分可能会与动物和其他杂物一起进入。顶盖会有所帮助,房屋检查会暴露出砂浆粉碎、冒水、烟道内衬和烟道本身存在问题。保持所有零件的形状还可以改善房屋的空气质量,并在使用壁炉时使烟雾更自由地散发出去。如果烟囱已严重老化,购房者将不得不决定是将其降到屋顶水平还是用带状瓦片将其覆盖或进行大维修。另一方面,成本可能相差很大。房屋是否位于历史悠久的街区,并且必须根据市政法规保留外部零件,都应纳入考虑。

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2021年房屋设计十大趋势

根据家庭设计网站Houzz的官网统计,多区厨房、升级的照明设备和超大矩形瓷砖等元素将成为席卷新一年的家庭设计趋势。该网站最近在线发布了以下十大趋势,预计在2021年将变得更加炙手可热。

1.多区厨房。传统上,厨房使用三区域“工作三角形”设置,并在冰箱,水槽和灶具之间建立连接。而现在更多的房主正在添加接触点,并创建额外的工作区。 Houzz将趋势称为“工作梯形”,其中可能包括用于烘烤,备菜和切片的专用区域,或用于小吃,饮料和家务的单独工作站。

2. 壁灯照明。人们对可调节高度的或固定位置的壁灯的兴趣正在增长。 Houzz指出,除了增加装饰效果之外,壁灯还具可以在水槽周围增加特殊照明的好处。 Houzz指出:“很多壁灯在我们通常的视线水平的上方引入了雕刻元素,并在其金属饰面中增加了一些光泽,这两个细节可以帮助把橱柜墙壁或者瓷砖区域有效地展现出来。” “此外,可调节高度的壁灯也可以增加开放展示区的重点照明,成为突出重点的优秀解决方案。”

3. 恢复元气的浴室设计。当今浴室的设计旨在减轻压力。根据2020 Houzz浴室趋势研究,装修过浴室的房主中有41%表示他们希望自己的新空间能帮助唤起更多轻松的氛围。 Houzz指出:“一些房主正在使用蒸汽淋浴,芳香疗法淋浴喷头和可以装满茶或杯酒的浴缸填充物,使自己在沐浴后焕然一新。”

4. 超大矩形瓷砖。大的矩形瓷砖可以在视觉上帮助扩大空间,而更少的接缝线则意味着更少的清洁。 Houzz说,较大的砖块正以几种经典图案使用,例如人字形,叠层和砖形。 Houzz设计师建议在浴室地板砖上使用亚光防滑装饰面,以增加安全性。

5. 咖啡色和米色的回归。 Houzz指出:“温暖的灰褐色,米色,沙色-基本上任何一种和土壤颜色相关的基础色调都在迅速普及。” “一些设计师说,这种趋势是从近年来流行的白色和灰色演变而来的,而棕色作为强调色很好地将温暖带入了这些颜色的调色板中。”

6. 家庭办公室和工作角。随着远程工作的增加,房主正在为办公室,工作角甚至后院小屋创建高效的空间,这种趋势很可能在2021年继续得到加强。

7. 视频会议背景。 Houzz指出,房主感到需要为视频会议提供美观的背景,他们正寻找美观的装饰图案增加效果。 Houzz指出:“大型艺术品,流行的色彩,良好的照明,略带绿色的植物以及不同大小的物体都可以为会议创造出时尚的背景,同时也使我们的住宅更令人愉悦。”

8. 敞开式的房屋设计受到严重挑战。 Houzz表示:“也许今年没有任何一项设计元素比敞开空间更受到关注了。” “任何有多个家庭成员,并尝试在开放式空间中同时进行视频会议的屋主,已经发现了缺乏围墙的弊端。”尽管这种时尚的平面图不太可能消失,但许多房主正在考虑使用滑动门或隔板来封闭房间,以保护隐私。

9. 凉棚架。为了扩大可用的居住空间,房主将注意力转向室外。 Houzz指出,为了创造一个诱人的户外空间,他们添加了凉棚架,这是一种相对快速且价格合理的解决方案。这些结构可以增加就餐,休闲和其他户外活动的阴影。

10. 后院的小屋和附属单元。为了获得更多的隐私,一些房主在其后院增加了一个与主要房屋分开的专用区域。 Houzz指出:“后院平房或附属区域是增加专用空间的绝佳解决方案。” “这些独立的结构被用作家庭办公室,健身房,冥想区或扩展的居住空间,以容纳因疫情而不得不从大学转回家中的亲戚或孩子们。”

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一声叹息:首次购买者如此步履维艰

许多首次购房者在近期都因为市场库存短缺的持续存在而备受煎熬。更糟的是,房价每年以两位数的百分比上涨。

在疫情期间房屋销售有所增加,但首次购房者成交的市场份额却基本保持不变。根据美国房地产经纪人协会最新的现有房屋销售报告,首次购房者在11月的销售额中占32%,与一年前相当。 经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示:“人们的购房能力曾由于房屋贷款利率的下降而受益匪浅,但是现在正受到房价快速上涨的挑战。” “这可能会给一些潜在的消费者带来压力,尤其是初次购买者。”

NAR报道称,11月现有房屋的中间价格为310,800美元,比去年同期上涨14.6%。美国各地的房价都有所上涨。我们清楚地看到房地产市场出现的两极分化:可以在家工作或接触股票市场的人们在2020年的表现不错,但是餐馆,酒店和杂货店的前线服务人员(往往是租房者)的状况却不见得改善。

低房屋贷款利率以及更多人在家中工作的可能性推动了房屋的销量。11月份的成屋销售比去年同期增长了近26%。自房地美(Freddie Mac)于1971年开始追踪此类数据以来,房屋贷款利率处于最低水平。上周,30年期固定利率抵押贷款的历史最低水平为2.67%。

对于首次购房者,他们可能需要考虑首付的相关援助计划,以帮助他们负担购房款。根据哈佛大学住房研究联合中心2019年的一份报告,除了提供低或无首付选择的联邦贷款计划外,全国范围内还有超过2,500个首付援助计划。房地产专业人士可以协助客户了解有关首付的援助计划。

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房屋增值的公开秘密:超市效应

根据ATTOM的《2020年度杂货店大战》数据调查显示,在所有附近拥有杂货店的房屋中,那些靠近Trader Joe’s店铺的房屋的房价往往比其他商店附近的房价更高。该研究考虑了当前的平均房屋售价、2015年至2020年间的5年房屋价格升值情况、当前的平均房屋净值以及卖方所得利润和房屋转手率等各种有关因素。

这项研究显示,在Trader Joe‘s附近的房屋平均价为644,558美元。过去五年来,特色杂货连锁店附近房屋的净值增加也达到了255,066美元,相比之下,Whole food超市附近的房屋净值则增加了191,380美元,而Aldi超市附近的房屋净值增加了71,204美元。该研究显示,Whole food超市和Aldi超市附近的房屋均价分别为532,224美元和250,850美元。

不过,根据ATTOM数据解决方案公司的分析,投资者可能希望关注Aldi超市附近的房屋,因为那里的房屋的平均投资回报率为58%。相比之下,Whole Foods或Trader Joe’s附近的房产平均投资回报率则分别为36%和30%。

如此看来,便利的超市环境一直是房屋增值的重要推动因素,而本次调研的数据则充分支持和说明了这个公开的秘密,为购房者特别是投资者的决策提供的重要的方向和考量依据。

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独立屋租金恢复至疫情前水平

在疫情后期阶段,越来越多房客开始对空间的需求有更大要求,并开始寻求独立屋以满足对空间升级的需求。自从新冠疫情以来,独立屋的租金价格首次超过疫情前的价格增长水平。

根据最新数据,十月份全国的独立屋的出租租金同比增长了3.1%。

今年春季和夏季,整体租金价格有所放缓。但是,由于人们开始追求更大的面积,独立屋的空间和室外区域成为新宠,需要或倾向于租房的美国人开始越来越多搜寻独户住宅。由于需求激增,独立屋的供应量已迅速下降。

廉价租金房的租金(比每个区域的中间价格低75%或以下)与去年同期相比下降了3.6%。同时,中高价位出租房的租金(每个区域的中位数的100%至125%)比去年同期增长2.6%,而最高价位出租房的租金(比该区域的价格高125%或更高)比去年同期增长了2.7%。

在所追踪的20个大都市地区中,凤凰城10月份的独户房屋租金价格同比增长最高,为8.9%,其次是亚利桑那州的图森,增长了7.6%,北卡罗来纳州的夏洛特,则为5.2% 。

总的看来,目前增加最为明显的求租需求是对多楼层独立屋的需求。随着越来越多的人选择在人口密度较低的地区租用更大的空间,租用独立屋的需求明显增长。

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2021年5大流行家居设计趋势

2020年的压力正在导致家居设计的全面改革。例如,目前的开放式平面图被认为过于开放,因为每个人都在家时家庭寻求工作和上学的隐私。结果导致,在购房者的房屋搜索中,家庭办公室的需求正在增长。

房地产和设计专家最近分享了2021年可能出现的一些最大的家居设计趋势,包括:

分隔的空间

开放式平面图正在被拆分成各个功能区。设计专家说,房主正在创建不同的小角落或区域来进行Zoom会议、悠闲、锻炼和在线学习。新买家要求的住房更加分散,因为有时多代家庭共享一个住房,并需要彼此之间的空间和隐私。

亲近自然的设计

房主在疫情期间对大自然无限向往,在家中配置了更多的室内植物,布置家中花园。 在疫情期间,由于被限制了与大自然的接触,人们开始把天然材料从户外带入家中 。

厨房里的木纹元素

木纹厨柜和灶台正在流行,为人们提供了有机和自然的舒适感受。这可能是将家居设计元素与大自然联系在一起的另一个迹象。设计师说,与其选择全白的厨房或彩绘橱柜,房主们越来越多选择在其厨房岛上增加了木纹橱柜和木质台面。

户外独处空间

在疫情期间,壁炉,火坑,露台和露台,掩蔽式门廊以及户外厨房都广受欢迎。随着房主在后院增加室外冰箱和用餐区,或者创建一个更加精致的空间,其中包括一个带炉灶和电器的设备齐全的厨房,室外厨房尤其流行。

浴室变得更智能

智能家居创新正越来越多地进入浴室。非接触式设备,包括用于照明的运动传感器,以及用于浴室地板的智能温度控制,被预测将在明年变得更加流行。

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新冠疫情“紧逼”房屋存量

COVID-19新冠疫情正在影响各年龄段人群的住房决策并改变他们在房屋中的需求。根据NAR的2020年房屋买卖双方资料,自疫情开始以来,对多代人一起生活的住房的需求已经增长,有15%的买家正在寻找这样的房屋。这些买家中的大多数说,他们需要空间来照顾年老的家人。与家人同住的潜在成本收益也促使购买者考虑购买多代房屋。 尚不确定目前的住房存量是否能够满足这种需求。

自疫情以来,全国大约有超过10万名在疗养院的人口死于新冠。因此,越来越多的人选择将自己的老年亲人带回家。他们正在寻找可以容纳他们几代人的住房选择,例如配套住宅,后院公寓以及拥有一楼主人套房的房屋。此外,对更便利的设计功能(例如无阶梯入口)的需求也在不断增长,以更好地适应老人的需求。事实上,多代住房不仅可以容纳年迈的父母,还可以容纳搬回家的年轻人。

约有20%的美国人口住在多代房屋中,这主要是由于25岁至29岁与父母同住的人数增加了。一些人口群体可能更喜欢多代人的生活,这也加剧了这一趋势。

另外,更大的房屋将有更高的需求,这可能会加速郊区的扩张。但是,住房短缺限制了购房者的选择,并导致了激烈的竞争。婴儿潮一代和千禧一代对公园和服务附近的郊区房屋也表现出相似的偏好。

美国的大多数街区都被划分为单户住宅。但是目前情况下,不仅要容纳多代家庭,而且还单身、夫妻、合租也需要更多的住房品种。疫情期间,越来越多的未婚夫妇和室友一起购买房屋的情况也屡见不鲜。

目前市场上,住房类型仍很有限。两层公寓,三层公寓,附属住宅以及其他可能帮助更多美国人找到所需选择的房屋都很急需。从长远来看,这可能会对住房偏好产生总体影响,随着美国人口的种族和族裔更加多样化,预计多代人的生活将继续增长。

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本周:抵押贷款利率仍处史低

房地美(Freddie Mac)报道,本周30年期固定利率抵押贷款利率平均为2.71%,保持在上周创下的历史最低水平。

经济学家表示,超低抵押贷款利率使购房更具吸引力,并使销售活动达到2006年以来的最高水平。尽管房屋价格每年以两位数的百分比上涨,但由于抵押贷款利率较低,支付抵押贷款仍在可承受范围内。

房屋价格较上年同期上涨了16%,但每月支付的30年固定利率抵押贷款仅增加了10美元。 NAR研究人员指出,美国人的平均月收入比一年前增加了380美元。

房地美(Freddie Mac)报告了截至今年12月10日当周的下列全国平均水平和抵押贷款利率:

  • 30年期贷款固定利率:平均71%,平均0.7点,与上周持平。去年这个时候,过去30年的平均利率为3.73%。
  • 15年期贷款固定利率:平均26%,平均0.6点,也与上周持平。一年前的15年平均利率为3.19%。
  • 5年贷款浮动利率:平均79%,平均0.3点,低于上周的2.86%。一年前的5年期贷款浮动利率平均为3.36%。

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总体而言,尽管今年的房价扶摇直上,人们获得贷款的总前期成本却相较往年直击历史低点。

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强力预测:卖家可能继续保持市场优势

根据专业机构对2021年住房的预测,买家竞争仍然很激烈,库存不足正将房价推至新高,因此卖家明年可能仍然会保持其市场优势。 长远来看,房价增长可能会放缓,但将继续呈上升趋势,同时卖家的房地产升值也将继续。

该预测指出,住房负担能力可能会变本加厉:2020年,随着抵押贷款利率推至全年新低,购房者的负担能力也得到了极大提升。然而,由于缺乏库存和旺盛的需求,单单价格上涨这个因素就抵消了大部分上涨。到2021年,由于抵押贷款利率不再能够抵消房价的上涨,因此买家的承受能力将面临新的测试。

住房短缺将在很大程度上继续存在,尽管有关预测2021年房源数量将缓慢反弹。更多的房屋进入市场将在2021年为购房者带来一定的缓解,但不足以使规模扩大,因此并不有利于买家。 随着库存开始缓慢补充,并且买家对房屋的需求保持稳定,卖家将继续处于主导地位。

持续的新冠疫情和很可能出现的经济衰退是2021年人们将面临的两个主要问题。

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